表面利回りが同じ物件でも、空室、運営費、借入条件、修繕、税金が違えば、手元に残る現金は変わります。比較するときは、表面利回り、NOI、元利返済額、税引前の返済後キャッシュフロー、税引後キャッシュフロー、税務上の不動産所得を混同しないことが出発点です。
この記事では、不動産投資CFシミュレーターの現行実装を確認したうえで、入力値と出力値の関係、計算結果の見方、改善ポイント、ストレステストの作り方を説明します。
不動産投資で区別したい6つの指標
| 指標 | 簡易式 | 見ているもの |
|---|---|---|
| 表面利回り | 満室想定年間賃料 ÷ 物件価格 | 空室、運営費、借入、税金、取得費を含まない入口指標 |
| NOI（運営純収益） | 実効総収入 − 通常運営費 | 借入条件を入れる前の物件運営の収益力 |
| 年間元利返済額 | 元金返済＋利息 | 借入条件に基づく年間の現金支出 |
| 税引前返済後CF | NOI − 年間元利返済 − 一時的現金支出 | 税負担を入れる前の手残り |
| 税務上の不動産所得 | 総収入金額 − 必要経費 | 所得税上の所得計算。現金CFとは別 |
| 税引後CF | 税引前返済後CF − 税負担 | 税負担を考慮した手残り。売却手取りは別計算 |
満室想定賃料から空室・滞納・賃料差を引いたものを実効総収入とします。NOIには元利返済、所得税等、減価償却を含めず、原則として資本的支出も通常運営費と分けます。返済後キャッシュフローで初めて借入の影響が入ります。
収入と運営費の根拠を揃える
賃料はレントロールだけでなく、賃貸借契約書、入金履歴、募集条件と照合します。満室想定と現行入居を分け、空室期間、フリーレント、滞納、更新料、駐車場、共益費を必要に応じて反映します。
運営費には、管理委託料、建物管理費、通常修繕、固定資産税・都市計画税、損害保険料、共用部費用、募集関連費、地代等を含めます。過去実績がない項目を0円にせず、見積もりまたは予備費を置きます。関連する確認項目は、投資用不動産の修繕費と投資用不動産の固定資産税で整理します。
税務上の不動産所得と現金CFを混同しない
国税庁のNo.1370では、不動産所得の金額を「総収入金額 − 必要経費」としています。必要経費の主な例として、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費が示されています。一方、これは現金収支の式ではありません。
| 項目 | 税務上の不動産所得への一般的な影響 | 現金CFへの影響 |
|---|---|---|
| 借入利息 | 業務との対応関係等により必要経費になり得る | 現金支出 |
| ローン元金返済 | 必要経費ではない | 現金支出 |
| 減価償却費 | 取得価額を耐用年数等に応じて各年の必要経費へ配分 | 計上年に必ず同額の現金支出があるわけではない |
| 通常の維持管理・修理 | 内容により修繕費として必要経費になり得る | 支払時に現金支出 |
| 資本的支出 | 一時費用ではなく減価償却となる場合がある | 支払時に現金支出 |
税務上の黒字でも返済後の現金が不足する場合があります。反対に、減価償却費を計上しても、計上年に同額の現金が増えるわけではありません。ローン元金返済と必要経費も別です。国税庁No.1379は、通常の維持管理・修理と、使用可能期間を延長したり価値を高めたりする資本的支出を実質で区分するよう示しています。個別の経費区分や申告は原資料を揃えて税理士等へ確認してください。
不動産JPのCFシミュレーターが計算しているもの
2026年9月6日時点のローカル実装（CF Simulator Pro 3.0.6）では、主な初期値と年次計算は次の仕様です。これはツールの説明であり、一般的な会計・税務上の定義を上書きするものではありません。
- 購入諸費用：物件価格の7%
- 自己資金：物件価格の20%
- 借入額：物件価格＋購入諸費用−自己資金
- 初期金利：年2.0%、初期入居率：90%
- 管理費率：実質年間収入の5%、通常修繕率：同5%
- 固定資産税・都市計画税の初期値：満室想定年間収入の12分の1
- 実質年間収入：想定年間収入に家賃増減率と入居率を反映
- 返済：入力金利・期間による年次元利返済の簡易計算
- 表示CF：実質年間収入−年間経費−簡易税額−年間元利返済
簡易税額は、実質年間収入から通常経費、大型修繕入力、借入利息、簡易減価償却額を引き、正の場合だけ入力税率を掛けています。赤字と他所得の損益通算、税区分、法人固有の調整、資本的支出、取得時・売却時の個別税務を再現するものではなく、申告用の税額計算には使えません。
また、ツールは大型修繕入力をその年の現金支出および簡易課税所得計算から差し引きますが、実際に修繕費として一時費用処理できるか、資本的支出として扱うかは工事内容で異なります。
計算例：金利・空室・修繕の感応度を見る
次はツールの年次ロジックに合わせた説明用の1年目試算です。将来予測ではなく、入力条件を変えたときに返済余力がどう変わるかを見るための例です。
前提：物件価格3,000万円、表面利回り6%（満室想定年間収入180万円）、購入諸費用210万円、自己資金600万円、借入2,610万円、期間30年、管理費率5%、固定資産税等15万円、簡易減価償却26万円、簡易税率30%。金額は年額・万円で、小数第1位に丸めています。
| ケース | 金利 | 入居率 | 修繕率 | 実効収入 | 通常運営費 | NOI | 年間返済 | 大型修繕 | 税引前CF | 簡易税額 | ツール表示CF |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 基準 | 2% | 90% | 5% | 162.0 | 31.2 | 130.8 | 116.5 | 0 | 14.3 | 15.9 | -1.6 |
| 金利＋1ポイント | 3% | 90% | 5% | 162.0 | 31.2 | 130.8 | 133.2 | 0 | -2.4 | 8.1 | -10.5 |
| 入居率低下 | 2% | 80% | 5% | 144.0 | 29.4 | 114.6 | 116.5 | 0 | -1.9 | 10.8 | -12.7 |
| 通常修繕増 | 2% | 90% | 10% | 162.0 | 39.3 | 122.7 | 116.5 | 0 | 6.2 | 13.2 | -7.0 |
| 複合条件 | 4% | 80% | 10% | 144.0 | 36.6 | 107.4 | 150.9 | 0 | -43.5 | 0 | -43.5 |
| 大型修繕150万円の年 | 2% | 90% | 5% | 162.0 | 31.2 | 130.8 | 116.5 | 150 | -135.7 | 0 | -135.7 |
金利を1〜2ポイント上げる設定も、将来金利の予測ではありません。金利、入居率、修繕費を一つずつ変え、最後に複合条件を試すと、結果を動かしている要因を把握しやすくなります。変動金利の見直し方法や返済額変更条件は金融機関の契約書で確認します。
キャッシュフローの改善ポイント
- 購入価格を見直す：売出価格ではなく、賃料・運営費・修繕を反映した収支から価格上限を逆算する
- 空室前提を現実に近づける：満室想定だけでなく募集期間、賃料差、広告料を含める
- 費用を分解する：管理、通常修繕、固定資産税、保険、大型修繕を別項目にする
- 借入条件を比較する：金利だけでなく期間、自己資金、手数料、返済方法を並べる
- 予備資金を残す：基準CFが黒字でも、空室と修繕が重なる年を現金で賄えるか確認する
物件比較の手順
- 初心者が確認すべき物件選びの7項目に沿って候補を2〜3件に絞る
- すべての候補で入居率、管理費、修繕、税金、金利、期間、自己資金の定義を揃える
- 基準ケースを保存し、金利、入居率、修繕を一つずつ変える
- 最後に複合悪化と大型修繕年を試す
- 不動産投資ローンの返済計画の見送り基準へ照らす
入力前提を揃えたら、一般公開中の投資用物件を同じ条件で比較できます。
参考・出典
- 国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」（参照日：2026-09-06）
- 国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」（参照日：2026-09-06）
- 国税庁「No.1379 修繕費とならないものの判定」（参照日：2026-09-06）
- 国税庁 確定申告書等作成コーナー「借入金利子」（参照日：2026-09-06）
- 不動産JPローカルコード「CF Simulator Pro 3.0.6」
rejp-cf-simulator-pro.php、assets/js/cfsp.js（読取確認日：2026-09-06）
免責
計算結果は入力条件と簡易ロジックに基づく試算で、将来の賃料、空室、金利、修繕、税額、収益を保証しません。個別融資条件は各金融機関、個別の税務判断は税理士等へ確認してください。
