利回りAI(β版)

利回りAI（β版）の表示・計算の考え方

• 目的: 投資家が設定した条件（予算・投資方針・リスク許容度など）に基づき、概算の実効利回りと5年IRRを試算し、その結果をもとに物件ごとのスコアを算出・ランキングします。また、各スコアの計算方法は明確に定義されており、AIによる評価プロセスはブラックボックスではありません。

• 推定家賃: エリアや物件タイプごとの賃料相場データ（㎡単価など）に基づいて算出した想定年間賃料収入です。実際の賃料や契約条件によって変動する可能性があります。

• 実効利回り（概算）: 年間賃料収入から想定空室率と運営費を差し引き、購入価格に購入諸経費を加えて計算するネット利回りです（算出式: 年間賃料収入 × (1 – 空室率) × (1 – 運営費率) ÷ [購入価格 × (1 + 購入諸経費率)]）。一般的に不動産広告で表示される「表面利回り」（年間賃料収入 ÷ 購入価格〈経費控除前〉）とは異なり、当社独自の指標となります※。表示される利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。

• 5年IRR（非レバレッジ）: 5年間保有後に物件を売却すると仮定し、融資を利用しない前提で算出した内部収益率です。エリアごとの想定年次価格上昇率に加え、駅からの距離によるプレミアム（駅に近い物件ほど想定成長率を上乗せ）を用いて5年後の売却価格を見積もります。そこから毎年の**純営業収益（NOI）**と最終年の売却代金（売却諸経費控除後）をもとにIRRを計算しています。

• 駅距離: 物件から最寄り駅までの距離を推計した指標です。不動産広告に記載される「徒歩○分」「バス○分＋停歩○分」などの情報を自動解析し、業界標準の表示基準に沿って徒歩1分＝80mで換算（端数は切り上げ）しています。バス利用が含まれる場合は利便性に応じた距離補正を加味して算出します。

• スコア（総合）: 上記3つの指標（実効利回り・5年IRR・駅距離）を、投資家の投資目的（インカム重視/キャピタル重視/バランス型）に応じた重み付けで組み合わせ、算出する総合評価スコアです。このスコアは物件を比較・順位付けするための便宜的な指標であり、数値が高い物件が必ず高い投資成果をもたらすと保証するものではありません。

• 免責: 本サービスで提示する各数値はあくまで試算にもとづく推定値であり、予定賃料収入や将来の売却価格を確実に保証するものではありません。実際の賃料水準、空室率、維持管理費や諸経費、売却価格、経済情勢（金融環境・税制等）の変動により収支は大きく変わり得ます。物件購入の最終判断にあたっては、必ず現地での調査や契約条件の確認を行い、ご自身の判断と責任において実施してください。

※「表面利回り」は物件広告上で一般に用いられる指標で、**年間の満室想定賃料収入 ÷ 購入価格（経費控除前）**で算出されます。実効利回りは空室や諸経費を考慮して算出するため、表面利回りとは数値が異なります。