投資用不動産の税額は、物件を買うだけで一律に減るものではありません。賃貸の収入・必要経費・減価償却を記録し、所得と現金収支を分けて確認することが出発点です。税額や還付額は所得区分、所有形態、対象年分などで変わるため、物件購入の利益として保証できません。
不動産所得と手元の現金は別に計算する
国税庁の不動産所得の案内では、総収入金額から必要経費を引いて不動産所得を計算します。賃料のほか、返還を要しない敷金等は収入に含まれ得ます。固定資産税、保険料、減価償却費、修繕費などは、業務との関係と適用条件を確認して扱います。借入元本の返済や物件取得代金を、その年の必要経費として一括計上する計算とは分けてください。
減価償却の対象と期間を確かめる
国税庁の減価償却の案内では、業務用の建物等は取得費を使用可能期間に配分する一方、土地は減価償却資産ではありません。土地・建物の取得価額の区分、用途、取得時期、構造、耐用年数、償却方法を資料で確認します。建物割合が大きいほど必ず購入者に有利、という結論にはなりません。購入価格、借入条件、家賃、修繕、出口価格も合わせて比較します。
赤字なら必ず給与と通算できるわけではない
個人の不動産所得に損失が出た場合も、全額を常に他の所得と通算できるわけではありません。国税庁の不動産所得の赤字と損益通算および損益通算の案内は、土地等の取得に係る借入金利子に相当する損失などの除外を示しています。国外中古建物や特定の組合等にも別の制限があります。給与所得者なら誰でも一定額の還付を受けられる、という説明はできません。
将来の売却や保有継続を含めた結果は、取得価額・賃貸収支・借入残高・売却条件によって変わります。「還付があるから得」という比較は避け、保有中の税負担と現金収支を別表で確認してください。
税負担だけで購入を決めない
帳簿上の赤字と、空室・修繕・返済による現金不足は別です。購入前に、税引前の賃貸収支、借入返済、保有中の資金需要、売却時の条件を並べ、税額の見込みが変わっても資金繰りが成立するかを確認します。申告手続の全体像は確定申告の記事、相続時の評価は相続対策の記事を参照してください。本記事は個別の申告額や購入判断を確定する資料ではないため、具体的な適用は対象年分の資料と専門家に確認します。
