投資用不動産節税

公開日： 2025年10月23日 19 ありがと

【最新版】知らないと損！会社員でもできる「不動産投資」、たった1年で税金100万円を取り戻す方法

「今年もこんなに税金を引かれるのか…」給与明細や確定申告の書類を見て、そうため息をついていませんか？頑張って働いて年収が上がっても、その分ごっそりと税金に持っていかれ、手元に残るお金は思ったほど増えない。将来のために資産を築きたいのに、その原資すら削られているような感覚。このまま高い税金を払い続けるしかないのかと、漠然とした不安と不満を抱えているのではないでしょうか。

その感覚は、残念ながら間違いではありません。日本の所得税は、稼げば稼ぐほど税率が上がる「累進課税」。あなたが今のペースで昇進・昇給を続ければ、税率は33%、40%、最大で45%と、収入の半分近くを国に納める未来が待っています。節税対策を何もしなければ、生涯で数千万円単位のお金を「ただ税金として払うだけ」で失い続けることになるのです。そのお金があれば、もっと豊かな生活や、安心できる老後、子供への十分な教育資金が手に入ったかもしれないのに…。

しかし、一部の知識を持つ人々は、同じように高い給与を得ながらも、合法的な方法で賢く税負担をコントロールし、手元にお金を残しています。その最も代表的な方法の一つが、今回ご紹介する「不動産投資を活用した節税」です。これは、脱税のような違法な行為では一切ありません。国の定めたルールを正しく理解し、活用することで、払いすぎた税金を取り戻し、将来の資産形成を加速させる、極めて合理的な財務戦略なのです。

実際に、多くの高所得の会社員や個人事業主がこの方法を取り入れ、「毎年、確定申告で数十万円の還付金を受け取れるようになった」「税金の支払いが減った分、繰り上げ返済や再投資に回せるようになった」「将来の年金不安が、家賃収入という形で解消された」といった変化を実感しています。彼らは特別な才能があったわけではありません。ただ、「知っているか、知らないか」だけの差だったのです。

この記事では、なぜ不動産投資で節税ができるのかという根本的な仕組みから、あなたが本当に節税の恩恵を受けられるのかという年収の目安、そして「節税のつもりが大損した」という失敗を避けるための具体的な物件選びのノウハウまで、専門的な内容を一切ごまかさず、それでいて不動産投資の初心者がつまずくポイントを徹底的に分かりやすく解説します。

もしあなたが、今の税金の支払いに疑問を感じ、少しでも手元にお金を残して賢く資産を築きたいと本気で思うなら、どうかこのまま読み進めてください。この記事を読み終える頃には、あなたは「税金をただ払う側」から「税金を賢くコントロールする側」へと踏み出すための、明確な第一歩を理解しているはずです。

【結論】なぜ不動産投資で節税ができるのか？2つのキーワードで解説

不動産投資で節税ができる最大の理由は、「減価償却」によって会計上の赤字を作り出し、その赤字を給与所得など他の所得と合算する「損益通算」を行うことで、課税対象となる所得全体を圧縮できるからです。この2つのキーワードを理解することが、不動産投資による節税を理解する上での絶対的な核となります。

なぜ、このような仕組みが成り立つのでしょうか。まず「減価償却」についてです。建物や設備は時間と共に価値が減少していくという考え方に基づき、その価値の減少分を法律で定められた期間（法定耐用年数）にわたって「経費」として計上することが認められています。ここでの最重要ポイントは、減価償却費は「実際には支出を伴わない経費」であるという点です。例えば、ローンの返済や管理費は実際にお金が出ていきますが、減価償却費は帳簿上の計算に過ぎません。そのため、「家賃収入から諸経費を引いた手元のキャッシュフローは黒字なのに、減価償却費を計上することで会計上は赤字になる」という状況を作り出すことが可能なのです。次に「損益通算」です。日本の税制では、不動産所得で生じた赤字は、給与所得や事業所得など他の所得と合算することが認められています。これにより、給与から天引きされた源泉徴収税額が多すぎたということになり、確定申告を行うことでその差額が還付金として戻ってくる、あるいは翌年の住民税が軽減される、という節税効果が生まれるのです。

具体的な例で考えてみましょう。年収1,200万円（課税所得600万円）の会社員Aさんがいるとします。Aさんが購入した投資用不動産で、年間の家賃収入が100万円、経費（管理費やローン金利など）が70万円だったとします。この時点でのキャッシュフローは30万円の黒字です。しかし、この物件の減価償却費が年間150万円計上できるとします。すると、会計上の不動産所得は「100万円（収入） – 70万円（経費） – 150万円（減価償却費） = -120万円」となり、120万円の赤字になります。この120万円の赤字を、Aさんの給与所得と損益通算します。すると、Aさんのその年の課税所得は「600万円 – 120万円 = 480万円」に圧縮されます。課税所得600万円の所得税・住民税は約127万円ですが、480万円に圧縮されることで約92万円となり、約35万円もの税金が軽減される計算になります。手元のキャッシュは30万円増えているにもかかわらず、税金が35万円も安くなるのです。

このように、不動産投資の節税は「減価償却」という、実際にお金が出ていかない経費を計上し、意図的に会計上の赤字を作り出すこと。そして、その赤字を給与所得と「損益通算」することで、課税対象額を減らし、結果として所得税・住民税の負担を軽減させる、という極めてロジカルな仕組みに基づいています。

あなたは対象？不動産投資の節税効果が高い人の特徴

不動産投資による節税は、誰にでも同じ効果があるわけではありません。その効果を最大限に享受できるのは、主に「課税所得が900万円を超える高所得者」です。これは日本の所得税が、所得が高くなるほど税率も高くなる「累進課税制度」を採用しているためであり、高い税率が適用されている人ほど、課税所得を圧縮した際の節税インパクトが大きくなるからです。

日本の所得税の税率は、課税所得に応じて5%から45%までの7段階に分かれています。例えば、課税所得が300万円の人に適用される税率は10%ですが、900万円を超え1,800万円以下の部分には33%という高い税率がかかります。ここで、先ほどの損益通算を思い出してください。不動産所得の赤字分を給与所得から差し引くということは、自身の所得に適用されている「最も高い税率の部分」から所得が削られることを意味します。つまり、税率10%の人が100万円の所得を圧縮した場合の節税額が10万円（住民税と合わせ約20万円）なのに対し、税率33%の人が同じく100万円の所得を圧縮した場合は33万円（住民税と合わせ約43万円）もの節税になるのです。この差は歴然です。そのため、一般的に所得税率が33%以上になる「課税所得900万円（年収の目安で1,200万円〜1,500万円）」が一つの大きな分岐点とされています。もちろん、それ以下の年収の方でも節税効果はありますが、不動産投資には空室リスクや価格下落リスクも伴うため、そのリスクを上回るほどの節税メリットを享受するには、ある程度の所得水準が必要になるのです。

メリットとデメリットを具体的に見ていきましょう。

【メリット】

所得税・住民税の軽減効果: 上述の通り、高所得者ほど大きな恩恵を受けられます。
生命保険効果: 物件購入時に団体信用生命保険（団信）に加入するため、万が一オーナーが死亡または高度障害になった場合、ローン残債がゼロになります。残された家族には、無借金の収益不動産が残るため、生命保険の代わりとして機能します。
私的年金の構築: ローン完済後は、家賃収入がそのまま手元に残るため、公的年金を補う安定した私的年金として機能します。
相続税対策: 現金を不動産に変えることで、相続税評価額を時価の約3分の1から4分の1程度に圧縮できる可能性があります。これは将来の資産承継において非常に大きなメリットです。

【デメリット・注意点】

節税効果の永続性はない: 減価償却には期間の定め（法定耐用年数）があり、その期間が終われば節税効果は薄れます。
各種リスクの存在: 空室、家賃滞納、金利上昇、災害、不動産価格下落など、投資である以上リスクはゼロではありません。
売却時の税金: 節税目的で減価償却を進めると、その分、物件の簿価が下がります。そのため、売却時に購入価格と同じ値段で売れたとしても、帳簿上は大きな利益が出たことになり、譲渡所得税が高額になる可能性があります。出口戦略まで見据える必要があります。

結論として、不動産投資の節税は、特に課税所得900万円を超える高所得者にとって、税負担を軽減し資産形成を加速させる強力なツールとなり得ます。しかし、それはあくまでメリットの一つであり、生命保険効果や年金効果といったメリットと、空室や売却時の税金といったデメリットを総合的に理解した上で、自身が本当に対象となるのかを冷静に判断する必要があります。

【実践編】節税効果を最大化するための物件選びと注意点

不動産投資で節税効果を最大化するためには、物件選びが最も重要です。具体的には、「建物価格の比率が高い」「中古」で「法定耐用年数の短い構造（木造など）」の物件を選ぶことがセオリーです。この条件を満たす物件は、短期間に多くの減価償却費を計上できるため、会計上の赤字を大きくしやすく、結果として高い節税効果につながります。

なぜこの3つの条件が重要なのでしょうか。まず「建物価格の比率」です。土地は時間が経っても価値が減らないため、減価償却の対象になりません。減価償却できるのは「建物」と「設備」の部分だけです。したがって、同じ5,000万円の物件でも、「土地4,000万円・建物1,000万円」の物件より「土地2,000万円・建物3,000万円」の物件の方が、減価償却費を多く計上でき、節税には有利になります。次に「中古物件」である理由です。新築物件は法定耐用年数が長いため（例：木造22年、RC造47年）、1年あたりに計上できる減価償却費が小さくなります。一方、中古物件は「（法定耐用年数 – 築年数） + 築年数 × 0.2」という計算式で耐用年数を算出するため、より短い期間で償却が可能です。特に法定耐用年数を超えた木造物件（築22年超）などは、最短4年という短い期間で建物の価値を償却できるため、単年度の節税インパクトは絶大です。最後に「構造」です。法定耐用年数は構造によって異なり、木造（22年）、軽量鉄骨造（19年または27年）、重量鉄骨造（34年）、RC造（47年）と定められています。耐用年数が短いほど、1年あたりの減価償却費は大きくなるため、節税を最優先するなら木造や軽量鉄骨造が有利になります。

節税目的での失敗事例を知ることも、成功のためには不可欠です。

失敗例1：「節税」の甘い言葉に乗り、利回りの低い新築ワンルームマンションを購入。
新築は減価償却費が少なく、節税効果は限定的。さらに、デベロッパーの利益が多く乗っているため、購入した瞬間に価値が下落し、売却時に大きな損失を出すケースです。「節税が目的化」し、投資本来の目的である収益性を見失った典型例です。
失敗例2：キャッシュフローを度外視して築古物件を購入し、修繕費で赤字に。
築古物件は減価償却費を多く取れますが、突発的な修繕（給湯器の故障、雨漏りなど）が発生するリスクも高まります。家賃収入からローン返済と経費を引いた手元の現金（キャッシュフロー）がマイナスなのに、予期せぬ出費が重なり、給与から補填し続ける羽目になり生活が苦しくなるパターンです。
失敗例3：出口戦略を考えず、売却時に高額な譲渡所得税に驚愕。
減価償却によって節税していたAさん。5年後に物件を購入時と同じ価格で売却できました。しかし、減価償却で帳簿上の価値（簿価）が下がっていたため、売却価格との差額が大きな利益（譲渡所得）とみなされ、多額の税金がかかることに。節税で得た利益以上に税金を払うことになり、トータルで損をしてしまいました。

したがって、節税効果を最大化するための物件選びは、「建物比率」「中古」「構造」の3点を強く意識することが不可欠です。しかし、節税だけに目を奪われると、投資全体で失敗するリスクが高まります。必ず、手元にお金が残るか（キャッシュフロー）、そして将来的に損なく売却できるか（出口戦略）という、投資家としての視点を忘れないようにしてください。

節税を始めるための具体的なステップと応用知識

不動産投資で節税を実践するためには、「確定申告」が絶対条件です。確定申告では、家賃収入から必要経費を差し引いて不動産所得を計算し、給与所得と損益通算します。また、節税の知識を応用すれば、所得税・住民税だけでなく、将来の「相続税」対策や、売却時の「譲渡所得税」までコントロールし、資産を最大化することが可能になります。

まず、具体的なステップとして確定申告は避けて通れません。会社員の方は年末調整で納税が完了しますが、不動産所得がある場合は、翌年の2月16日から3月15日の間に、ご自身で確定申告を行う必要があります。この際に重要になるのが「何を経費にできるか」を正確に把握することです。経費として認められるものが多ければ多いほど、不動産所得の赤字を大きくでき、節税効果が高まります。次に、応用知識としての「相続税対策」です。なぜ不動産が相続税対策になるかというと、相続税を計算する際の不動産の評価額（相続税評価額）が、実際の売買価格（時価）よりも低く設定されるからです。一般的に、土地は路線価（時価の約80%）、建物は固定資産税評価額（時価の約70%）で評価されます。さらに、賃貸している不動産は評価額がそこから2〜3割程度低くなるため、結果として時価の3分の1程度の評価額になることも珍しくありません。1億円の現金を遺すと1億円に課税されますが、1億円の収益不動産を遺せば、評価額3,000万円〜4,000万円として課税されるため、大幅な節税につながるのです。最後に出口戦略としての「譲渡所得税」です。物件を売却して得た利益には譲渡所得税がかかりますが、この税率は所有期間で大きく変わります。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として税率39.63%、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として税率20.315%になります。税率が倍近く違うため、売却するタイミングを意識的にコントロールすることが極めて重要です。

【経費にできるものリスト（一例）】

税金: 固定資産税・都市計画税、不動産取得税、登録免許税、印紙税
保険料: 火災保険料、地震保険料
ローン関連: ローン金利（建物部分に対応するもの）、ローン保証料
管理・修繕費: 管理会社への委託料、修繕費、原状回復費用、リフォーム費用
その他: 税理士への報酬、不動産会社との打ち合わせの交通費や通信費など

【相続税の具体例】
現金1億円を相続した場合、基礎控除などを除き、そのまま課税対象になります。一方、1億円で購入した収益不動産（土地5,000万円、建物5,000万円）を相続した場合、土地の評価額は約4,000万円、建物の評価額は約3,500万円、さらに賃貸していることによる評価減を考慮すると、全体の評価額が5,000万円程度になる可能性があります。この差が、そのまま相続税の節税額に直結します。

このように、不動産投資の節税は、まず「確定申告」という具体的なアクションを起こすことから始まります。そして、単に目先の所得税を減らすだけでなく、将来の「相続税」や出口である「譲渡所得税」まで視野に入れた、長期的かつ複合的な資産防衛戦略として活用することで、その効果を真に最大化することができるのです。

まとめ：不動産投資の節税は、正しい知識で臨むことが成功の鍵

本記事で解説してきたように、投資用不動産を活用した節税は、特に課税所得900万円を超える高所得者にとって、合法的に税負担を軽減し、手元資金を最大化するための極めて有効な手段です。しかし、その成功は「節税の仕組み」「リスク」「物件選び」「出口戦略」という4つの要素を、いかに正しく理解し、バランス良く実践できるかにかかっています。

これまで見てきたように、不動産投資の節税は「減価償却」と「損益通算」という税制上のルールを利用したロジカルなものです。魔法の杖ではありません。その効果が最も高まるのは、累進課税制度のもとで高い税率を課せられている高所得者であり、節税効果を最大化するためには、中古の木造物件のように減価償却を短期間で多く計上できる物件を選ぶのが定石です。しかし、同時に私たちは、節税というメリットの裏側にあるリスクについても学ばねばなりません。節税効果が目的化し、収益性を無視した物件を選んでしまう失敗。キャッシュフローを軽視し、突発的な修繕費で手出しが増える失敗。そして、出口戦略を考えずに売却し、高額な譲渡所得税に泣く失敗。これらの失敗はすべて、不動産投資を「節税」という一面的な視点でしか見ていないことから生じます。不動産投資は、あくまで「投資」であり事業です。節税は、その事業から得られる数あるメリットの中の一つに過ぎない、という冷静な視点が不可欠なのです。

あなたがこれから取るべきアクションを具体的に示します。

自身の課税所得を確認する: まずは源泉徴収票を用意し、ご自身の課税所得金額と適用されている所得税率を確認しましょう。自分が節税メリットを享受しやすい層にいるのかを客観的に把握することがスタートです。
情報収集を徹底する: 本記事で得た知識をベースに、さらに複数の信頼できる不動産会社のウェブサイトを読んだり、資料請求をしたりして情報を集めましょう。1社の情報だけを鵜呑みにするのは危険です。
専門家の意見を聞く: 多くの不動産会社が無料の個別相談やセミナーを実施しています。そこで、プロの視点からあなたの状況に合った具体的なシミュレーションを出してもらい、キャッシュフローや節税効果、潜在的なリスクについて、納得いくまで質問をぶつけてみてください。

結論として、不動産投資による節税は、正しい知識という名の羅針盤を持って臨めば、あなたの資産形成を力強く後押ししてくれる強力なエンジンとなります。しかし、知識なくして航海に出れば、座礁するリスクも伴います。「節税」という甘い響きに踊らされることなく、投資としての本質を見極め、リスクを管理し、長期的な視点で資産を育てる。この王道を歩むことこそが、不動産投資で本当の成功を掴むための唯一の道なのです。この記事が、あなたの賢い一歩を踏み出すきっかけとなれば幸いです。

投資用不動産 節税