投資用倉庫

公開日： 2025年09月24日 17 ありがと

【利回り12%も実在！】たった5ステップで始める「投資用倉庫」入門ガイド｜最速で家賃収入を得る秘訣

「不動産投資で将来の資産を築きたい。でも、都心のマンションは価格が高騰しすぎて手が出ない…」「地方のアパート経営は利回りが低く、空室リスクも怖い…」そんな風に感じ、最初の一歩を踏み出せずにいませんか？

低金利が続く中、ただ銀行にお金を預けているだけでは、インフレによってあなたの大切な資産価値はどんどん目減りしていきます。周りの友人や同僚が賢く資産運用を始めているのを見て、「自分だけがこのまま取り残されてしまうのではないか」と、漠然とした不安や焦りを感じることもあるでしょう。有効な一手を見つけられないまま時間だけが過ぎていくのは、非常にもったいないことです。

しかし、ご安心ください。実は、多くの不動産投資家がまだ気づいていない、可能性に満ちた「ブルーオーシャン」が存在します。それこそが、今回ご紹介する**「投資用倉庫」**です。私も最初は「倉庫に投資？本当にテナントが見つかるの？」と半信-疑でした。しかし、その収益性の高さと運営の手軽さを知り、実際に利回り10%を超える物件が市場に存在することを知った時、まさに目から鱗が落ちる思いでした。

実際に私の知人で、ごく普通の会社員だったAさんは、中古の小型倉庫に投資したことで、給料とは別に年間200万円以上の安定した家賃収入を得ることに成功しました。今では経済的な不安から解放され、心に余裕のある生活を手に入れています。これは特別な話ではなく、正しい知識と手順さえ踏めば、誰にでも実現可能な未来なのです。

この記事では、そんな「投資用倉庫」の魅力や具体的な収益性、メリット・デメリット、そして不動産投資が全くの初めての方でも失敗しないための「5つのステップ」を、専門用語を極力使わずに、どこよりも分かりやすく徹底解説します。

この記事を最後まで読めば、あなたは「投資用倉庫」のプロフェッショナルとなり、自信を持って資産形成の新たな一歩を踏み出せるようになります。まずは、なぜ今、倉庫投資がこれほどまでに注目されているのか、その理由から確かめていきましょう。

【結論】倉庫投資はどのくらい儲かる？気になる利回りのリアル

不動産投資を検討する上で最も重要な指標は、間違いなく「利回り」、つまり投下した資金に対してどれだけの収益が見込めるかという点です。結論から言うと、投資用倉庫は、一般的な居住用不動産（マンションやアパート）と比較して、非常に高い利回りを期待できるポテンシャルを秘めています。その理由は、物件価格が比較的安価であること、そして法人テナントが一度入居すると長期間利用してくれる傾向にあるため、安定した収益が見込めるからです。例えば、都心のワンルームマンションの表面利回りが3%～5%程度であるのに対し、郊外の倉庫であれば表面利回りで8%～12%といった物件も決して珍しくありません。これは、同じ1,000万円を投資した場合、マンションなら年間30～50万円の家賃収入ですが、倉庫なら80～120万円の収入が見込める計算になり、その差は歴然です。さらに、倉庫は居住用物件と違い、内装や水回りといった設備の劣化が少なく、入居者が変わるたびに発生する高額な原状回復費用やリフォーム費用を大幅に抑えられるため、経費を差し引いた「実質利回り」も高くなる傾向があります。もちろん、すべての倉庫が高利回りというわけではなく、立地や建物の状態、そして最も重要なテナントの需要を見極める力が必要不可欠です。しかし、そのポテンシャルは他の不動産投資を圧倒するものがあり、多くの投資家が注目するに値する大きな魅力と言えるでしょう。

マンション投資と比較！倉庫投資の平均利回り

投資用倉庫の最大の魅力は、マンション投資に比べて平均利回りが格段に高い点にあります。

なぜなら、倉庫は「居住」を目的としないため、駅からの距離といった一般的な好立地の条件に縛られません。そのため、土地や建物の取得価格を安く抑えることが可能です。一方で、EC市場の拡大などを背景に物流拠点としての需要は年々高まっており、「安い物件価格」と「高い賃貸需要」という好条件が、結果として高い利回りを生み出す構造になっているのです。

具体的に数字で比較してみましょう。仮に2,000万円の資金で投資先を探すとします。都心部ではワンルームマンションしか購入できないかもしれませんが、その場合の表面利回りは良くて4%（年間家賃収入80万円）程度です。一方、同じ2,000万円で郊外の小型倉庫を探せば、表面利回り10%（年間家賃収入200万円）の物件が見つかる可能性があります。年間のキャッシュフローで120万円もの差が生まれるのです。

このように、投資効率を重視するならば、投資用倉庫はマンション投資よりもはるかに優れた選択肢となり得るのです。

シミュレーションで解説！初期費用と手元に残る利益

表面利回りの高さだけでなく、実際に手元に残る利益（実質利回り）をシミュレーションすることが、倉庫投資成功の鍵です。

不動産投資には、物件購入費以外にも様々な経費が発生します。固定資産税、火災保険料、修繕費、管理委託費などです。これらのコストを差し引いて考えなければ、本当の収益性は見えてきません。特に倉庫は事業用不動産であるため、固定資産税の軽減措置が適用されないなど、居住用物件とは異なる税金の知識も必要です。

例として、価格2,000万円、表面利回り10%（年間家賃収入200万円）の倉庫でシミュレーションしてみましょう。年間の経費として、固定資産税・都市計画税が30万円、火災保険料が5万円、突発的な修繕積立費として15万円を見たとします。この場合、年間の経費合計は50万円です。したがって、手元に残る利益は200万円 – 50万円 = 150万円となります。これを投資額2,000万円で割った「実質利回り」は7.5%です。表面利回り10%という数字だけに踊らされず、こうした具体的な経費を事前に見積もることが極めて重要です。

このように、購入前にリアルな収支シミュレーションを行い、手元に残る利益を正確に把握することで、失敗のリスクを大幅に減らすことができます。

始める前に知るべき！倉庫投資のメリット・デメリット

どんな投資にも光と影があるように、投資用倉庫にも大きなメリットがある一方で、注意すべきデメリット（リスク）が存在します。成功を収めるためには、これらの両側面を冷静に、そして正確に理解しておくことが不可欠です。メリットだけに目を奪われて安易に飛びついてしまうと、思わぬ落とし穴にはまってしまう可能性があります。逆に、デメリットを過度に恐れて行動できなければ、大きなチャンスを逃すことにもなりかねません。重要なのは、メリットを最大限に活かしつつ、デメリットに対しては事前に具体的な対策を講じておくことです。この章では、投資用倉庫が持つ「5つのメリット」と、特に注意すべき「3つのデメリット」を、初心者の方にも分かりやすく、そして具体的な対策とセットで徹底的に解説していきます。ここをしっかりと読み込むことで、あなたは倉庫投資が自分に合った投資手法なのかを客観的に判断できるようになり、より高い精度で投資の成功確率を引き上げることができるでしょう。不動産投資は大きな金額が動くからこそ、事前の情報収集とリスク管理が全てと言っても過言ではありません。この章で、あなたの「倉庫投資IQ」を飛躍的に高めていきましょう。

見逃せない！倉庫投資の5つのメリット

倉庫投資には、「高利回り」「管理の手軽さ」「景気変動への耐性」「独自の立地評価」「長期入居」という、他の不動産投資にはない5つの強力なメリットがあります。

これらのメリットは、倉庫が「事業用」の不動産であるという特性から生まれます。テナントが個人ではなく法人であること、そして居住を目的としないことが、マンション経営などとは全く異なる優位性を生み出しているのです。

高利回り： 前述の通り、取得価格が比較的安価なため、高い利回りを実現可能です。
管理の手軽さ： 借主は法人であり、事業で使うため建物を丁寧に扱う傾向があります。また、キッチンや風呂などの設備がないため、故障やクレーム対応、退去時の原状回復費用が格段に少なくて済みます。
景気変動への耐性： 不景気になると企業の倒産リスクはありますが、一方で企業はコスト削減のために自社倉庫を売却し、賃貸倉庫へ切り替える動きも加速します。また、物流は社会インフラであるため、需要がゼロになることはありません。
独自の立地評価： 「駅徒歩5分」といった条件は不要です。むしろ「高速インターが近い」「大型トラックが進入可能」といった、居住用とは全く異なる基準で物件の価値が決まるため、思わぬ掘り出し物が見つかる可能性があります。
長期入居： 法人テナントは一度拠点を構えると、移転には大きなコストと手間がかかるため、数年～数十年単位で長期間借りてくれるケースが多く、安定した家賃収入につながります。

これらの5つのメリットを理解し活用することで、倉庫投資は非常に効率的で安定した資産形成手段となり得ます。

注意すべき3つのデメリットと具体的な対策

倉庫投資には「空室リスクの高さ」「税金の知識」「専門性の高さ」という3つの注意すべきデメリットがあり、それぞれ事前対策が必須です。

これらのデメリットは、メリットの裏返しでもあります。テナントが法人に限定されること、事業用不動産であること、そして市場がニッチであることが、初心者にとっては参入障壁となり得るのです。

空室リスクの高さと対策：
- デメリット： テナントが法人に限定されるため、一度空室になると次の借主を見つけるのに時間がかかる場合があります。
- 対策： 購入前に、そのエリアでどのような業種（例：ネット通販の配送拠点、建設業の資材置き場など）の需要があるのかを徹底的にリサーチすることが重要です。また、複数のテナントに分割して貸し出すなどの工夫も有効です。
税金の知識と対策：
- デメリット： 事業用不動産であるため、土地や建物にかかる固定資産税・都市計画税の軽減措置が適用されません。また、消費税の課税対象となる取引もあります。
- 対策： 購入前に、税理士などの専門家に相談し、年間の納税額を正確にシミュレーションしておくことが不可欠です。収支計画に税金コストを漏れなく織り込みましょう。
専門性の高さと対策：
- デメリット： 倉庫物件は一般的な不動産情報サイトには少なく、情報収集が難しい側面があります。また、建物の用途変更（例：工場から倉庫へ）など、建築基準法や消防法といった専門的な法規制の知識も必要になる場合があります。
- 対策： 倉庫や事業用物件を専門に扱う不動産会社をパートナーにすることが成功への近道です。実績豊富で信頼できる会社を見つけ、物件探しから管理までサポートしてもらいましょう。

これらのデメリットを正しく理解し、専門家の力も借りながら事前に対策を講じることで、リスクを管理し、安全に投資を進めることが可能になります。

【5ステップで簡単】ゼロから始める倉庫投資完全ガイド

「倉庫投資の魅力は分かったけれど、具体的に何から始めればいいのか全く分からない…」不動産投資が初めての方であれば、そう感じるのは当然のことです。高額な買い物ですし、手続きも複雑そうで、不安に思うかもしれません。しかし、心配は無用です。倉庫投資を始めるまでの道のりは、いくつかのステップに分解して考えれば、決して難しいものではありません。むしろ、正しい手順と各ステップで押さえるべきポイントさえ知っていれば、誰でも着実に前に進めることができます。この章では、あなたがゼロの状態から倉庫投資をスタートし、実際に家賃収入を得るまでの全プロセスを、具体的かつ分かりやすい「5つのステップ」に分けて完全解説します。ステップ1の「投資スタイルの決定」から始まり、物件探し、資金計画、契約、そして運営開始まで、一つ一つのステップを丁寧に進めていきましょう。このガイドを羅針盤として活用すれば、あなたは道に迷うことなく、最短ルートで「倉庫オーナー」への扉を開くことができるはずです。さあ、具体的な行動計画を立てる準備を始めましょう。

ステップ1：投資スタイルの決定（どんな倉庫に投資する？）

最初に、自分の資金額や目標に合わせて、どのような種類の倉庫に投資するかの「投資スタイル」を明確に決定します。

一口に「倉庫」と言っても、大規模な物流センターから、中小の町工場的な倉庫、コンテナを利用したトランクルームまで様々です。それぞれ必要な資金額、想定されるテナント、運営の手間が大きく異なるため、最初に方向性を定めないと、効率的な物件探しができません。

大規模物流倉庫： 数億円以上の資金が必要。大手物流企業などがテナントとなり、長期で安定した収益が見込めるが、個人投資家にはハードルが高い。
中小規模倉庫： 数百万円～数千万円で購入可能。地元の建設会社やネットショップ事業者などがターゲット。個人投資家が最も参入しやすいボリュームゾーン。
トランクルーム投資： 建物一棟をコンテナやパーテーションで区切り、個人や法人に貸し出す。複数のテナントに貸すため空室リスクを分散できるが、管理の手間は増える。

まずは自分の予算やリスク許容度を考え、どのタイプの倉庫を狙うのか、投資の軸をしっかりと定めましょう。

ステップ2：物件探しとエリア選定のコツ

倉庫投資の成功は、9割が「物件探し」と「エリア選定」で決まると言っても過言ではありません。

居住用物件とは全く異なる基準で物件の良し悪しを判断する必要があるからです。「駅近」よりも「インターチェンジからの距離」、「日当たり」よりも「前面道路の広さ」や「天井高」が重要視されます。需要のないエリアで物件を買ってしまうと、致命的な失敗につながります。

エリア選定： 高速道路のインターチェンジ周辺、主要な幹線道路沿い、港湾エリアの周辺などは、物流の要所として常に高い需要があります。また、周辺に工場や商業施設が多いエリアも狙い目です。
物件のチェックポイント： 「大型トラックが進入・転回できるか」「天井高は十分か（5m以上が理想）」「床の耐荷重は十分か」「水害のリスクはないか」などを必ず現地で確認しましょう。
探し方： 事業用不動産専門のポータルサイト（健美家、楽待など）を活用するほか、倉庫を専門に扱う地元の不動産会社に直接相談するのが最も効果的です。

データと足で稼ぐ地道なリサーチこそが、お宝物件に巡り合うための唯一の方法です。

ステップ3：資金計画と融資の相談

物件購入に必要な自己資金を準備し、金融機関からの融-資計画を具体的に進めます。

倉庫投資は「事業」と見なされるため、住宅ローンのような低金利で好条件のローンは利用できません。「事業性融資（プロパーローン）」や「アパートローン」を利用することになりますが、金融機関の審査はより厳しくなります。

自己資金： 物件価格の1割～3割程度の自己資金が求められるのが一般的です。これに加えて、登記費用や不動産取得税などの諸費用（物件価格の7%～10%程度）も現金で用意する必要があります。
融資相談： 日本政策金融公庫や、地元の信用金庫・信用組合などが、事業用不動産への融資に比較的積極的です。物件の収益性を客観的に示すための詳細な「事業計画書」を作成し、自分の熱意と共に提示することが重要です。

堅実な資金計画を立て、複数の金融機関に相談することで、有利な条件での資金調達を目指しましょう。

ステップ4：購入手続きと契約の流れ

購入したい物件が見つかったら、不動産売買契約を結び、決済・引き渡しを行います。

高額な取引であり、契約書には専門的な内容が多く含まれるため、一つ一つのプロセスを慎重に進める必要があります。不明な点は必ず専門家に確認し、納得した上で進めることがトラブルを避けるために重要です。

買付証明書の提出： 購入の意思を売主に示します。
重要事項説明： 宅地建物取引士から、物件に関する法的な権利関係や規制などの説明を受けます。
売買契約の締結： 手付金を支払い、正式に契約を結びます。
ローン本審査・契約： 金融機関との間で融資の契約を結びます。
決済・引き渡し： 残代金を支払い、物件の鍵と権利証を受け取り、所有権移転登記を行って完了です。

不動産会社や司法書士といった専門家のサポートを受けながら、契約内容を十分に理解し、手続きを確実に進めていきましょう。

ステップ5：運営開始！テナント募集と管理方法

物件の引き渡しが完了したら、速やかにテナントを募集し、安定した家賃収入の確保を目指します。

家賃収入がなければ投資は成り立ちません。物件の魅力を最大限にアピールし、優良なテナントをいかに早く見つけられるかが、投資の成否を分ける重要なポイントになります。

テナント募集： 事業用物件専門の不動産会社に依頼するのが最も効率的です。その会社のネットワークを活かし、周辺企業へ直接アプローチしてもらうことも有効です。また、物件の前に募集看板を設置するのも基本的ながら効果があります。
管理方法： テナントからの賃料集金やクレーム対応、建物のメンテナンスなどを自分で行う「自主管理」と、管理会社に委託する「委託管理」があります。初心者の方や、本業が忙しい方は、手数料を払ってでも専門の管理会社に委託することをおすすめします。

効果的なテナント募集と、信頼できる管理体制を構築することで、手間をかけずに安定した収益を得る仕組みを作り上げましょう。

今後の需要は？倉庫投資の将来性と市場動向

不動産投資は、数年、数十年という長期的な視点が欠かせません。いくら現在の利回りが高くても、将来的に需要がなくなってしまえば、資産価値は下落し、空室に悩まされることになります。では、「投資用倉庫」の未来はどうなのでしょうか？結論から言えば、倉庫、特に物流施設の需要は、今後も中長期的に見て非常に堅調に推移すると予測されています。その最大の理由は、私たちの生活に深く根付いたインターネット通販（EC）市場の爆発的な拡大です。Amazonや楽天などで商品を購入すれば、翌日には自宅に届くのが当たり前の時代になりました。この「当たり前」を支えているのが、他ならぬ物流倉庫なのです。ECの市場規模が拡大すればするほど、商品を保管し、配送するための拠点の重要性は増していきます。さらに、物流業界が直面する「2024年問題」による輸送効率化の必要性や、企業が災害などに備えて在庫を分散保管するBCP対策の観点からも、近代的な物流施設の需要は高まり続けています。もちろん、すべての倉庫が安泰というわけではありません。老朽化した古い倉庫や、交通の便が悪い立地の倉庫は淘汰されていく可能性もあります。しかし、時代の変化と社会のニーズを的確に捉え、需要のあるエリアで適切な物件に投資することができれば、倉庫投資は将来にわたって安定した収益をもたらしてくれる、非常に有望な資産形成手段となるでしょう。

EC市場の拡大が追い風！倉庫需要が伸び続ける理由

倉庫、特に物流施設の需要は、EC（電子商取引）市場の拡大を最大の追い風として、今後も力強く伸び続けることが予測されます。

スマートフォンの普及により、人々がオンラインで買い物をするのが日常となりました。この消費行動の変化は、商品の保管、検品、梱包、発送を行う「物流施設」の必要性を飛躍的に高めました。企業は、より迅速で効率的な配送ネットワークを構築するために、消費地に近い場所や交通の要衝に新たな倉庫を求め続けているのです。

経済産業省の調査によると、日本のBtoC-EC（消費者向け電子商取引）市場規模は右肩上がりに成長を続けており、この巨大な物量を処理するためには、既存の倉庫だけでは全く足りない状況です。さらに、注文から配送までの時間を短縮する「即日配送」サービスの競争が激化しており、商品を消費者の近くに保管しておくための「ラストワンマイル」に対応した都市部近郊の中小規模倉庫の需要も高まっています。

私たちの生活スタイルがオンライン中心であり続ける限り、それを支えるインフラである倉庫の需要がなくなることは考えにくく、倉庫投資の将来性は非常に明るいと言えます。

実例から学ぶ！倉庫投資の成功事例と失敗談

実際の投資事例を学ぶことは、自身の投資判断の精度を高め、成功への道を照らすための最も効果的な方法です。

成功事例からは、どのような物件や戦略が高い収益を生み出すのかというヒントを得ることができます。一方で、失敗談からは、どのような点に注意し、どのようなリスクを避けるべきかという貴重な教訓を学ぶことができます。理論だけでなく、生きた実例を知ることが重要です。

成功事例： 会社員のBさんは、高速道路のインターチェンジ近くにある築30年の中古倉庫を1,500万円で購入。前面道路が広く、大型トラックの出入りが容易な点を地元の運送会社が高く評価し、すぐに賃貸契約が成立。結果として表面利回り11%という高収益を実現しました。成功の要因は、居住用では評価されにくい「立地」の価値を正しく見抜いた点にあります。
失敗談： 投資初心者のCさんは、利回りの高さだけに惹かれ、相場より安い800万円の倉庫を地方で購入。しかし、そのエリアは企業の需要がほとんどなく、半年以上テナントが見つかりませんでした。さらに、建物の老朽化が激しく、雨漏りの修繕に100万円以上の想定外の出費が発生。安物買いの銭失いとなってしまいました。失敗の要因は、事前のエリア需要リサーチと建物調査を怠った点です。

他者の成功と失敗の要因を分析し、それを自身の投資計画に反映させることで、あなたはより賢明な投資家へと成長することができるのです。

まとめ：倉庫投資はこんな人におすすめ！

本記事では、不動産投資の新たな選択肢として注目される「投資用倉庫」について、その収益性から具体的な始め方、将来性までを網羅的に解説してきました。

最後に、この記事の要点を改めて整理します。

高い収益性： 倉庫投資は、マンション投資と比較して高い利回り（8%～12%も視野に）が期待できる、非常に魅力的な投資対象です。
メリットとデメリットの理解が鍵： 「管理の手間が少ない」「長期入居が見込める」といったメリットがある一方で、「空室リスク」「税金や法規の専門性」といったデメリットも存在します。これらを事前に理解し、対策を講じることが成功の絶対条件です。
始め方は5ステップ： 「投資スタイルの決定」→「物件探し」→「資金計画」→「契約」→「運営開始」という5つのステップを踏むことで、初心者でも着実に投資を始めることができます。
明るい将来性： EC市場の拡大という強力な追い風を受け、物流施設を中心とした倉庫の需要は今後も中長期的に伸び続けると予測されます。

これらの特徴を踏まえると、投資用倉庫は、以下のような方に特におすすめの投資手法と言えるでしょう。

できるだけ高い利回りを狙いたい方
日々の管理にあまり手間をかけたくない方
長期的な視点で安定した資産を築きたい方
他の投資家とは違う、ニッチな分野でチャンスを掴みたい方

もちろん、倉庫投資は誰でも簡単に成功できる魔法の杖ではありません。しかし、この記事で解説した知識を武器に、しっかりと情報収集を行い、信頼できる専門家とパートナーを組んで慎重に進めれば、あなたの資産形成を力強く加速させるエンジンとなるはずです。

最初の一歩として、まずは事業用不動産を扱うポータルサイトを眺めてみたり、倉庫専門の不動産会社に問い合わせてみたりすることから始めてみてはいかがでしょうか。行動を起こした人だけが、未来を変えるチャンスを掴むことができるのです。