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本サービスは、投資家が設定した条件（予算・投資方針・リスク許容度など）に基づいて各物件の概算指標を算出し、物件ごとのスコアを評価・ランキングすることを目的としています。試算される主な指標は「実効利回り」と「5年IRR」で、それぞれ明確な算出方法に従っています。各スコアの計算方法はあらかじめ定義されており、AIによる評価プロセスはブラックボックスではありません。
「推定賃料」とは、当社が保有するエリアや物件タイプごとの賃料相場データ（㎡単価など）に基づき算出した想定年間賃料収入です。周辺相場を参考に物件の年間満室想定家賃収入を試算しています。ただし、実際の賃料や契約条件によって収入は変動し得る点にご留意ください。
「実効利回り」は、年間賃料収入から空室損失と運営費を差し引き、さらに購入価格に購入時の諸経費を含めて計算するネット利回り（Net Yield）です（算出式：年間賃料収入 × (1 – 空室率) × (1 – 運営費率) ÷ 【購入価格 × (1 + 購入諸経費率)】）。一般的な不動産広告で表示される「表面利回り」（満室想定の年間賃料収入 ÷ 購入価格）とは異なり、空室や経費を考慮した当社独自の指標となります。この指標は物件の実質的な収益率に近い値を示しますが、表示される利回りはあくまで試算上の参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
「5年IRR」とは、物件を5年間保有してから売却すると仮定した場合の内部収益率（Internal Rate of Return）です。融資（ローン）は利用しない前提で計算しているため、**非レバレッジ（無借入）のIRRとなります。将来の売却価格は、エリアごとの想定年次価格上昇率に、最寄り駅への近さに応じたプレミアム（駅近プレミアム）を加味して5年後の物件価格を見積もります。駅に近い物件ほど資産価値が高く評価されやすく、わずかな徒歩分数の差が価格に反映されるケースもあります。こうして算出した5年後の想定売却価格（売却時の諸経費控除後）と、保有期間中の毎年の純営業収益（NOI）**をもとにIRRを計算しています。IRRは期間中のキャッシュフローと最終売却益を総合的に評価する指標であり、物件ごとの中長期的な収益力を比較するのに有用です。ただし、試算に用いる前提条件によって値は変動しますので、目安として捉えてください。
「駅距離」は、物件から最寄り駅までの距離・所要時間を推計した指標です。不動産広告に記載される「徒歩○分」あるいは「バス○分＋徒歩○分」といったアクセス表記を当社システムで自動解析し、業界標準の表示基準に沿って徒歩1分＝80mで換算しています。徒歩分数の算出では1分未満の端数は切り上げとするため、例えば「徒歩1分」とは実際には80mを超えない距離を意味します。なお、バスの利用が含まれる場合は、乗換えや待ち時間など利便性の低下を考慮して距離相当の補正を行い、単純な距離以上に所要時間が評価へ与える影響を加味しています。これらにより算出された「駅距離」指標は、物件の交通利便性を比較する目安となります。
「総合スコア」は、上記の指標（実効利回り・5年IRR・駅距離）を組み合わせて算出した物件の総合評価点です。投資家の投資目的に応じて指標の重み付けを調整しており、インカム重視型（賃料収入重視）、キャピタル重視型（売却益重視）、バランス型の3つの方針に合わせてスコア計算の配分を変えています。例えばインカム重視であれば実効利回りへの比重を高め、キャピタル重視であれば5年IRRへの比重を高める、といったイメージです。駅距離については、遠い物件には一定の減点要素（距離ペナルティ）として作用します。算出されたスコアは、条件に合致する複数物件を比較・順位付けするための便宜的な指標にすぎません。スコアの高い物件が必ずしも高い投資成果を生むことを保証するものではありませんが、投資方針に合った物件を選別する一助となります。
本サービスで提示する数値は、あくまで試算に基づく推定値であり、将来の実際の収益や価格を保証するものではありません。実際の投資収益は以下のような要因によって大きく変動し得ます。
賃料水準や稼働状況の変動: 実際に得られる賃料収入が想定と異なる可能性があります。また、景気や地域需要の変化により空室期間が生じ、稼働率が変動するリスクがあります。
維持管理費・諸経費の変動: 管理費・修繕費や固定資産税、保険料などのランニングコストが増減すると、手残り収益に影響します。想定以上に修繕費用が発生するケースなどにも注意が必要です。
売却時の価格変動: 将来の物件売却価格は市場環境に左右されます。経済情勢や近隣の開発状況次第では、購入時より価格が下落する可能性もあります。逆に市場が好転すれば想定以上の売却益が得られる場合もあります。
経済環境の変化: 金融情勢の変化による金利動向、税制改正や政策の変更など、マクロ経済的な要因が不動産投資の収支に影響を及ぼすことがあります。
物件購入の最終判断にあたっては、必ず現地での調査や契約条件の確認を行い、これら試算結果だけに頼ることなくご自身の判断と責任において実施してください。本サービスの提供する情報はあくまで意思決定の補助資料であり、投資結果を保証するものではない点をご理解いただけますようお願いいたします。
※「表面利回り」は物件広告上で一般に用いられる指標で、**年間満室想定賃料収入 ÷ 購入価格（経費控除前）**で算出されます。経費や空室損失を考慮しない“表面的な”収益率であるため、空室・諸経費を織り込んだ実効利回りとは数値が異なる点にご注意ください。
