『あなたが知らないと損する「不動産投資の利回り」3つの真実』

公開日： 2025年03月11日 10 ありがと

はじめに

不動産投資を始めようとすると、誰もが最初に耳にするのが「利回り」という言葉です。しかし、この利回りという言葉を本当に理解していますか？利回りをきちんと理解しないまま不動産投資を始めると、大きな損失を出してしまう可能性があります。

実は、不動産投資初心者の多くが「表面利回り」に惑わされ、実際に手元に残るお金が予想より少なく、焦りを感じてしまうケースが非常に多いです。

安心してください。この記事では、初心者でも理解できるように利回りの正しい計算方法や、収益を上げるための具体的なテクニックを詳しくお伝えします。最後まで読むことで、不動産投資において確かな成果を出すための明確な道筋が見えてくるでしょう。

不動産投資での「利回り」とは、投資した資金に対して得られる収益の割合のことです。多くの初心者がまず直面するのが、「表面利回り」と「実質利回り」という2つの利回りの違いです。

表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割った単純な数字です。例えば、年間家賃が120万円、物件価格が1000万円なら、表面利回りは12％となります。一方で、実質利回りは家賃収入から管理費や修繕費などの経費を引いて計算します。そのため、実質利回りの方がより現実的な収益を表しています。

初心者がよく失敗するのは、この表面利回りだけを見て物件を購入してしまうことです。高い表面利回りに騙されないためには、実質利回りをしっかりと計算し、比較検討する必要があります。

利回りの具体的な計算方法を学びましょう。

表面利回りの計算式

具体例：

実質利回りの計算式

具体例：

初心者が見落としがちな経費をしっかり把握し、実質利回りを意識することで、より正確な収益性がわかります。

不動産投資では、地域によって利回りの相場が大きく異なります。一般的に都市部の利回りは低め（3～5％）、地方は高め（7～10％以上）となっています。また、新築物件よりも中古物件の方が利回りが高い傾向があります。

しかし、初心者は利回りの高さだけで物件を選びがちですが、高利回りにはそれなりのリスクが伴うため、物件選びは慎重に行う必要があります。

初心者が目指すべき利回りは、都市部なら4～5％、地方なら8％前後を一つの目安としましょう。高すぎる利回りの物件は、空室リスクや物件の老朽化などリスクが高まります。収益性だけでなく、安全性やリスクバランスを考慮し、物件選びをすることが重要です。

不動産投資で利回りが低下する主な原因は「空室」と「経費増加」の2つです。空室が長期化すると収益が減少し、経費が増えると実質利回りが下がります。

利回りの低下を防ぐためには、まず空室対策が不可欠です。人気の設備を整える、家賃設定を適正化するなどの方法があります。また、維持費や管理費を見直すことで経費を削減し、利回りを維持しましょう。

利回りを向上させる具体的な方法として、リフォームやリノベーションを挙げることができます。適切な改修で物件の魅力を高め、家賃収入をアップさせます。

また、賃貸経営の効率化や管理会社の見直しなどを行い、不要な支出を削減することで実質利回りを改善することも可能です。

高利回り物件を見極めるためには、物件の立地や築年数、空室率の推移を確認しましょう。不動産広告の利回りに惑わされず、実際の収益性を冷静に判断することが重要です。

不動産投資で成功するためには、「利回り」の正しい理解と活用が欠かせません。表面利回りに惑わされず、実質利回りを意識して物件を選ぶことで、安定した収益を得られるでしょう。

あなたも正しい知識を身につけて、不動産投資で確かな成果を出しましょう。